ZAKON O STANOVANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA
("Sl. glasnik RS", br. 104/2016 i 9/2020 - dr. zakon)
I OSNOVNE ODREDBE
Predmet uređivanja
Član 1
Ovim zakonom uređuju se: održivi razvoj stanovanja, upravljanje zgradom, korišćenje i održavanje zgrade, zajedničkih i posebnih delova zgrade, postupak iseljenja i preseljenja, stambena podrška, registri i evidencije, nadzor nad primenom odredaba ovog zakona i druga pitanja od značaja za stambenu politiku.
Odredbe ovog zakona ne odnose se na raspolaganje, korišćenje, upravljanje i održavanje stambenih zgrada, stanova, garaža i poslovnih prostora koji se koriste za potrebe ministarstva nadležnog za poslove odbrane i Vojske Srbije, kao i objekata za privremeni smeštaj profesionalnih pripadnika Vojske Srbije i zaposlenih u ministarstvu nadležnom za poslove odbrane.
Načelo održivog razvoja stanovanja
Član 2
Održivi razvoj stanovanja u smislu ovog zakona predstavlja:
1) unapređenje uslova stanovanja građana i očuvanje i unapređenje vrednosti stambenog fonda uz unapređenje energetske efikasnosti, smanjenje negativnih uticaja na životnu sredinu i racionalno korišćenje resursa, odnosno usklađivanje ekonomskog i socijalnog razvoja i zaštite životne sredine prilikom razvoja stambenog sektora;
2) održavanje i upravljanje u stambenim zgradama, stambeno-poslovnim zgradama, poslovnim zgradama, zgradama javne namene ili zgradama koje su proglašene za kulturno dobro i zgradama u zaštićenim kulturno-istorijskim celinama, u cilju sprečavanja ili otklanjanja opasnosti po život i zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti, odnosno u cilju obezbeđivanja sigurnosti zgrade i njene okoline.
Održivi razvoj iz stava 1. ovog člana predstavlja javni interes.
U cilju ostvarivanja javnog interesa Republika Srbija, autonomna pokrajina i jedinice lokalne samouprave donose strateške dokumente za sprovođenje stambene politike i obezbeđuju sredstva u svojim budžetima za ispunjenje obaveza utvrđenih ovim zakonom i strateškim dokumentima.
Značenje izraza
Član 3
Svi termini u ovom zakonu upotrebljeni u muškom rodu podrazumevaju se i u ženskom rodu i obrnuto.
Pojedini izrazi upotrebljeni u ovom zakonu imaju sledeće značenje:
1) stambena politika je pravac delovanja u cilju unapređenja uslova stanovanja, obezbeđivanja dostupnog stanovanja za građane kroz stambenu podršku i očuvanje i unapređenje vrednosti i kvaliteta stambenog fonda, koji je usklađen sa opštim usmerenjima ekonomskog i socijalnog razvoja u Republici Srbiji;
2) zgrada je objekat sa krovom i spoljnim zidovima, izgrađena kao samostalna upotrebna celina koja pruža zaštitu od vremenskih i spoljnih uticaja, a namenjena je za stanovanje, obavljanje neke delatnosti ili za smeštaj i čuvanje životinja, robe, motornih vozila, opreme za različite proizvodne i uslužne delatnosti i dr. Zgradama se smatraju i objekti koji imaju krov, ali nemaju (sve) zidove (npr. nadstrešnica), kao i objekti koji su pretežno ili potpuno smešteni ispod površine zemlje (skloništa, podzemne garaže i sl.);
3) stambena zgrada je zgrada namenjena za stanovanje i koristi se za tu namenu, a sastoji se od najmanje tri stana;
4) porodična kuća je zgrada namenjena za stanovanje i koristi se za tu namenu, a sastoji se od najviše dva stana;
5) stambeno-poslovna zgrada je zgrada koja se sastoji od najmanje jednog stana i jednog poslovnog prostora;
6) poslovna zgrada je zgrada koja je namenjena za obavljanje delatnosti i koristi se za tu namenu, a sastoji se od jednog ili više poslovnih prostora;
7) zgrada javne namene je zgrada namenjena za javno korišćenje i može biti zgrada javne namene u javnoj svojini po osnovu posebnih zakona (zgrada za potrebe državnih organa, organa autonomne pokrajine i lokalne samouprave, itd.), kao i zgrade javne namene koje mogu biti u svim oblicima svojine (bolnice, domovi zdravlja, domovi za stare, zgrade za obrazovanje, zgrade za sport i rekreaciju, zgrade kulture, saobraćajni terminali, pošte i druge zgrade);
8) posebni deo zgrade jeste posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da predstavlja stan, poslovni prostor, garažu, garažno mesto ili garažni boks;`
9) stan je poseban deo zgrade koji čini funkcionalnu celinu, sastoji se od jedne ili više prostorija namenjenih za stanovanje i po pravilu ima zaseban ulaz;
10) poslovni prostor je deo zgrade koji čini funkcionalnu celinu, sastoji se od jedne ili više prostorija namenjenih za obavljanje delatnosti i ima zaseban ulaz;
11) pomoćni prostor jeste prostor koji se nalazi izvan stana ili poslovnog prostora i u funkciji je tih posebnih delova zgrade (podrum ili tavan, šupa, toalet i sl.);
12) garaža je zatvoreni prostor u zgradi ili van nje, koji čini posebnu funkcionalnu celinu, a sastoji se od jednog ili više garažnih mesta ili garažnih boksova. Garaža koja se sastoji od više garažnih mesta, odnosno garažnih boksova, sadrži i zajedničke delove koji služe pristupu svakom garažnom mestu, odnosno garažnom boksu;
13) garažno mesto je poseban deo garaže koji čini prostor određen obeleženom površinom za parkiranje vozila;
14) garažni boks je poseban deo garaže koji čini prostorija namenjena za parkiranje vozila;
15) parking mesto je odgovarajući prostor određen obeleženom površinom za parkiranje vozila izvan zgrade;
16) zajednički delovi zgrade su delovi zgrade koji ne predstavljaju poseban ili samostalni deo zgrade, koji služe za korišćenje posebnih ili samostalnih delova zgrade, odnosno zgradi kao celini, kao što su: zajednički prostori (stepenište, ulazni prostori i vetrobrani, zajednički hodnik i galerija, tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš, zajednička terasa i druge prostorije namenjene zajedničkoj upotrebi vlasnika posebnih ili samostalnih delova zgrade i dr.), zajednički građevinski elementi (temelji, noseći zidovi i stubovi, međuspratne i druge konstrukcije, konstruktivni deo zida ili zidna ispuna, izolacija i završna obrada zida prema spoljašnjem prostoru ili prema zajedničkom delu zgrade, strehe, fasade, krov, dimnjaci, kanali za provetravanje, svetlarnici, konstrukcija i prostori za lift i druge posebne konstrukcije i dr.), kao i zajedničke instalacije, oprema i uređaji (unutrašnje električne, vodovodne i kanalizacione, gasovodne i toplovodne instalacije, lift, gromobrani, aparati za gašenje, otkrivanje i javljanje požara, bezbednosna rasveta, telefonske instalacije i svi komunalni priključci koji su namenjeni zajedničkom korišćenju i dr.), ako ne predstavljaju sastavni deo samostalnog dela zgrade i ne čine sastavni deo posebnog dela zgrade, odnosno ne predstavljaju deo instalacija, opreme i uređaja koji isključivo služi jednom posebnom delu, u smislu ovog zakona;
17) prostori i objekti izvan zgrade koji ne predstavljaju pomoćni prostor u smislu ovog zakona (platoi, trotoari, bazeni, igrališta i ostali prostori i objekti sa pripadajućim elementima i opremom), jesu prostori i objekti koji se nalaze na zemljištu za redovnu upotrebu, odnosno katastarskoj parceli na kojoj se nalazi i zgrada i čiju obavezu održavanja imaju vlasnici tih prostora ili objekata u skladu sa odredbama ovog zakona koje se odnose na zajedničke delove zgrade u slučaju da pripadaju svim vlasnicima posebnih delova zgrade, odnosno u skladu sa odredbama ovog zakona vlasnici posebnih delova zgrade u slučaju da ti prostori ili objekti pripadaju samo pojedinim vlasnicima zgrade ili licu koje nema nijedan poseban deo u zgradi;
18) samostalni delovi zgrade su prostorija sa tehničkim uređajima, prostorija transformatorske stanice i skloništa (kućna i blokovska);
19) prostorija sa tehničkim uređajima je prostorija sa instalacijama i/ili opremom neophodnom za projektovano korišćenje i funkcionisanje zgrade i predstavlja zajednički deo zgrade, ukoliko posebnim propisom nije drugačije određeno;
20) prostorija transformatorske stanice je tehnička prostorija koja služi za smeštaj transformatora i ostale opreme i uređaja koji su u funkciji transformatorske stanice, a korišćenje prostorije transformatorske stanice uređuje se u skladu sa zakonom kojim se uređuje oblast energetike i propisima donetim na osnovu njega;
21) sklonište je prostorija u zgradi ili porodičnoj kući koja je u skladu sa zakonom kojim se uređuje postupanje u vanrednim situacijama namenjena prvenstveno za zaštitu stanovništva od elementarnih nepogoda i drugih nesreća i koja se u mirnodopskim uslovima može koristiti i za druge potrebe, bez mogućnosti adaptacije ili rekonstrukcije koje bi uticale ili bi mogle uticati na ispravnost skloništa, kao i korišćenje u svrhe koje bi pogoršale njihove higijenske i tehničke uslove;
22) upravljanje zgradom, u smislu ovog zakona, jesu svi organizacioni poslovi i aktivnosti koje kontinuirano obavlja izabrano ili postavljeno lice (upravnik ili profesionalni upravnik), odnosno organ upravljanja, u svrhu rukovođenja zgradom, a što podrazumeva odgovorno preduzimanje mera radi organizovanja održavanja zgrade, odlučivanja o korišćenju finansijskih sredstava i obezbeđivanja korišćenja zgrade, odnosno njenih delova u skladu sa njenom namenom, kao i druga pitanja od značaja za upravljanje zgradom;
23) održavanje zgrade jesu sve aktivnosti kojima se obezbeđuje očuvanje funkcija i svojstava zgrade u skladu sa njenom namenom, a naročito u cilju redovnog korišćenja i funkcionisanja zgrade;
24) radovi kojima se ne menjaju gabarit i volumen zgrade su radovi na tekućem i investicionom održavanju, pripajanje, pretvaranje i sanacija, kao i adaptacija i rekonstrukcija koje se vrše u skladu sa posebnim zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata i propisima donetim na osnovu njega;
25) tekuće održavanje je izvođenje radova koji se preduzimaju radi sprečavanja oštećenja koja nastaju upotrebom zgrade ili radi otklanjanja tih oštećenja, a sastoje se od pregleda, popravki i preduzimanja preventivnih i zaštitnih mera, odnosno svih radova kojima se obezbeđuje održavanje zgrada na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti, a radovi na tekućem održavanju stana ili poslovnog prostora jesu krečenje, farbanje, zamena obloga, zamena sanitarija, radijatora i drugi slični radovi;
26) investiciono održavanje jeste izvođenje građevinsko-zanatskih, odnosno drugih radova u zavisnosti od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade u toku eksploatacije;
27) pripajanje je izvođenje građevinskih i drugih radova kojima se adaptacijom deo zajedničkih delova zgrade dodaje posebnom delu zgrade i u kom se menja površina zajedničkih i posebnih delova zgrade, u okviru gabarita i volumena objekta, u skladu sa posebnim zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata i propisima donetim na osnovu njega;
28) pretvaranje je izvođenje građevinskih radova kojima se rekonstrukcijom deo zajedničkih delova zgrade pretvara u poseban ili samostalan deo zgrade, u okviru gabarita i volumena objekta, u skladu sa posebnim zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata i propisima donetim na osnovu njega;
29) sanacija je izvođenje radova na zgradi kojima se vrši popravka postojećih elemenata zgrade, uređaja, postrojenja i opreme istih, a kojima se ne menja spoljni izgled, ne utiče na bezbednost susednih objekata, saobraćaja i životne sredine i ne utiče na zaštitu prirodnog i nepokretnog kulturnog dobra, odnosno njegove zaštićene okoline, osim restauratorskih, konzervatorskih i radova na revitalizaciji, u skladu sa posebnim zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata i propisima donetim na osnovu njega;
30) energetska sanacija zgrade jeste izvođenje građevinskih i drugih radova na postojećoj zgradi, kao i popravka ili zamena uređaja, postrojenja, opreme i instalacija istog ili manjeg kapaciteta, kojima se ne utiče na stabilnost i sigurnost objekta, ne menjaju konstruktivni elementi, ne utiče na bezbednost susednih objekata i saobraćaja, ne utiče na zaštitu od požara i zaštitu životne sredine, ali kojima može da se menja spoljni izgled uz potrebne saglasnosti u cilju povećanja energetske efikasnosti zgrade, odnosno smanjenja potrošnje svih vrsta energije primenom tehničkih mera i standarda na postojećim elementima zgrade, uređajima, postrojenjima i opremi;
31) radovi kojima se menjaju gabarit i volumen zgrade su dogradnja i nadziđivanje;
32) dogradnja je izvođenje građevinskih i drugih radova kojima se izgrađuje novi prostor ispod zgrade, iznad zgrade (nadziđivanje) ili uz postojeću zgradu i sa njom čini građevinsku, funkcionalnu i/ili tehničku celinu;
33) nadziđivanje je vrsta dogradnje kojom se povećava spratnost nadzemnog dela objekta (ili njegovog dela) za najmanje jednu etažu, računajući i potkrovnu etažu, i kojom se povećava površina posebnih delova i/ili formiraju novi posebni i zajednički delovi objekta, u skladu sa posebnim zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata i propisima donetim na osnovu njega;
34) registar nepokretnosti je katastar nepokretnosti, odnosno drugi odgovarajući registar nepokretnosti na području na kome katastar nepokretnosti nije uspostavljen, u koji se upisuje pravo svojine, druga stvarna prava na nepokretnostima, činjenice, prava, tereti i drugi podaci u skladu sa zakonom;
35) zemljište za redovnu upotrebu jeste zemljište ispod i oko objekta koje ispunjava uslove za građevinsku parcelu i koje po sprovedenom postupku u skladu sa zakonom kojim se uređuje planiranje i izgradnja, postaje katastarska parcela;
36) korisnik stambene podrške jeste fizičko lice koje je primalac stambene podrške i članovi njegovog porodičnog domaćinstva;
37) beskućnik je lice koje živi na ulici bez zaklona, odnosno u prostoru koje nije stan, odnosno drugi oblik stambenog smeštaja u skladu sa ovim zakonom;
38) program stambene podrške je skup mera i aktivnosti koji se realizuje kroz stambene projekte i kojim se pruža stambena podrška korisnicima stambene podrške;
39) stambeni dodatak je subvencija koja je odobrena za pokrivanje dela utvrđene zakupnine korisniku koji ne može da plati zakupninu, odnosno neprofitnu zakupninu sopstvenim raspoloživim primanjima, u skladu sa ovim zakonom;
40) stambeni projekat je skup aktivnosti kojima se sprovodi odgovarajući program stambene podrške, a koje se odnose na pribavljanje stana i unapređenje uslova stanovanja, kroz izgradnju, rekonstrukciju, dogradnju, sanaciju, adaptaciju i dr. po neprofitnim uslovima;
41) troškovi za korišćenje garažnog mesta ili garažnog boksa su troškovi isporučenih komunalnih usluga za korišćenje garažnog mesta ili garažnog boksa i obračunavaju se odvojeno od troškova za korišćenje zajedničkih delova garaže;
42) članom porodičnog domaćinstva, u smislu ovog zakona, smatraju se supružnik i vanbračni partner, njihova deca, rođena u braku ili van njega, usvojena ili pastorčad, njihovi roditelji i lica koja su oni dužni po zakonu da izdržavaju, a koji stanuju u istom stanu ili porodičnoj kući;
43) samohrani roditelj, u smislu ovog zakona, jeste onaj roditelj koji se sam stara o detetu u slučajevima kada je drugi roditelj preminuo ili je nepoznat ili je lišen roditeljskog prava, odnosno kada je drugi roditelj živ i nije lišen roditeljskog prava, ali ne vrši svoja prava i dužnosti roditelja;
44) osoba sa invaliditetom, u smislu ovog zakona, jeste dete ili odrasla osoba koja ima dugoročna fizička, mentalna, intelektualna ili oštećenja vida i sluha i koja, u interakciji sa raznim preprekama u okruženju, ima teškoće u punom i efikasnom učešću u društvu na jednakoj osnovi sa drugima;
45) nedostajuće zanimanje, u smislu ovog zakona, jeste ono zanimanje koje je od interesa za jedinicu lokalne samouprave, odnosno organ državne uprave, a koje se ne može obezbediti onda kada je ono potrebno i u obimu koji je potreban, kao i kada u okviru tog zanimanja postoji nedostatak potrebnih znanja i veština za obavljanje određenih poslova ili za obezbeđivanje odgovarajućeg kvaliteta proizvoda ili usluga.
II DELOVI ZGRADE
Posebni deo zgrade
Član 4
Poseban deo zgrade je posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da predstavlja stan, poslovni prostor, garažu, garažno mesto ili garažni boks.
Delovi zgrade koji nisu određeni kao posebni ili samostalni delovi u skladu sa ovim zakonom smatraju se zajedničkim delovima zgrade.
Svojina nad posebnim delom zgrade
Član 5
Na posebnom delu zgrade može postojati isključiva svojina jednog lica, susvojina ili zajednička svojina u skladu sa zakonom.
Sticanjem prava svojine na posebnom delu zgrade stiče se i pravo svojine nad zajedničkim delovima zgrade, pravo učešća u upravljanju stambenom zajednicom i pravo susvojine na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, odnosno zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Pretvaranje posebnog dela zgrade u zajednički deo
Član 6
Na osnovu ugovora zaključenog između vlasnika posebnog dela zgrade i stambene zajednice, poseban deo zgrade može biti pretvoren u zajednički deo zgrade, u skladu sa propisima kojima se uređuju planiranje i izgradnja.
Potpisi ugovornih strana ugovora iz stava 1. ovog člana overavaju se u skladu sa zakonom kojim se uređuje overa potpisa.
Promena namene posebnog dela zgrade
Član 7
Poseban deo zgrade može da promeni namenu u skladu sa propisima kojima se uređuje planiranje i izgradnja.
O promeni namene odlučuje se na zahtev vlasnika posebnog dela u postupku propisanim ovim zakonom i propisima kojima se uređuju planiranje i izgradnja.
Zajednički delovi zgrade i svojina nad njima
Član 8
Zajednički delovi zgrade su delovi koji služe za korišćenje posebnih ili samostalnih delova zgrade.
Zajednički delovi zgrade smatraju se jednom stvari, ako zakonom nije drugačije određeno.
Nad zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine u skladu sa zakonom kojim se uređuju svojinsko-pravni odnosi.
Raspolaganje zajedničkim delovima zgrade
Član 9
Raspolaganje zajedničkim delovima zgrade je prenos prava svojine nad zajedničkim delovima zgrade u cilju dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja.
O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova odlučuju u skladu sa odredbama ovog zakona koje se odnose na rad i odlučivanje stambene zajednice.
Prenos prava iz stava 1. ovog člana vrši se na osnovu ugovora između stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova.
Potpisi ugovornih strana iz stava 3. ovog člana overavaju se u skladu sa zakonom kojim se uređuje overa potpisa.
Ugovorom iz stava 3. ovog člana određuju se rok za završetak svih radova na formiranju posebnog ili samostalnog dela zgrade, koji ne može biti duži od pet godina od dana zaključenja ugovora, međusobna prava i obaveze za vreme formiranja posebnog dela zgrade i sticanje prava svojine nad posebnim delom zgrade nakon završetka odgovarajućih radova.
Ako poseban ili samostalni deo zgrade nije formiran u roku iz stava 5. ovog člana, rok se može produžiti uz saglasnost stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova, potpisivanjem aneksa ugovora kojim se produžava rok iz ovog člana. Ako se aneks ugovora ne potpiše u roku od 30 dana od isteka prethodnog ugovora, ugovor o ustupanju smatra se raskinutim, a sticalac prava je dužan da deo zajedničkih delova koji mu je bio ustupljen vrati u stanje pre ustupanja, u roku od šest meseci od dana raskida ugovora, ako ugovorom nije drugačije određeno.
Na zajedničkim delovima zgrade ne mogu se zasnivati hipoteka i drugi stvarnopravni tereti, osim ukoliko se hipoteka i drugi stvarnopravni tereti ne uspostavljaju na zgradi kao celini.
Svojina nad delovima koji istovremeno pripadaju različitim posebnim, odnosno zajedničkim delovima zgrade
Član 10
Ako je deo zgrade zbog svog položaja istovremeno poseban i zajednički deo zgrade, kao što su: noseći zid zgrade koji je istovremeno i zid posebnog dela, noseći stub koji prolazi kroz posebni deo, krov iznad posebnog dela ili fasada zgrade, takav deo smatra se zajedničkim delom zgrade, dok vlasnik posebnog dela zgrade ima pravo upotrebe tog dela bez prava da mu menja fizička svojstva, kao što su: oblik, strukturu, uključujući i boju, osim ako je reč o površinama koje čine deo unutrašnjosti tog posebnog dela ili kada se izvode radovi na unapređenju svojstava tog posebnog dela ili zgrade kao celine, pod uslovom da se time ne ugrožavaju funkcije tog dela kao zajedničkog dela.
Na delu zgrade koji je sastavni deo dva ili više posebnih delova, a ne služi zgradi kao celini, postoji susvojina vlasnika posebnih delova sa jednakim delovima, srazmerno broju posebnih delova.
Svojina nad samostalnim delom zgrade i delovima mreže
Član 11
Samostalan deo zgrade može biti u zajedničkoj nedeljivoj svojini vlasnika posebnih delova zgrade ili može biti u svojini lica u čijem je vlasništvu transformatorska stanica, odnosno instalacija i oprema neophodna za projektovano korišćenje i funkcionisanje zgrade.
Delovi mreža u zgradi do merila, ako merilo postoji, ukoliko nije drugačije određeno, u svojini su subjekta koji pruža usluge tom mrežom, a od merila čine deo posebnog, odnosno zajedničkih delova ili samostalnog dela zgrade.
Delovi elektroenergetske mreže u zgradi do merila, uključujući merilo, opremu i instalacije smeštene u merno-razvodni orman, odnosno razvodni orman, u svojini su operatora distributivnog sistema, a od merila čine deo posebnog, odnosno zajedničkih delova ili samostalnog dela zgrade.
Ako na mreži ne postoji merilo, delovi mreže u zgradi u svojini su subjekta koji pruža usluge tom mrežom do mesta priključenja posebnog dela, odnosno zajedničkih delova ili samostalnog dela zgrade, a ako mesto priključenja nije moguće precizno odrediti, deo mreže inkorporiran u posebni deo zgrade smatra se sastavnim delom tog posebnog dela, odnosno zajedničkim delom zgrade ako je inkorporiran i služi u zajedničkim delovima zgrade.
Vlasnici posebnih delova zgrade dužni su da obezbede pristup samostalnom delu zgrade licima koja u skladu sa posebnim propisima redovno održavaju i kontrolišu funkcionalnost mreže, odnosno transformatorske stanice, instalacija i opreme, kao i skloništa koja se nalaze u zgradi (kućna i blokovska).
Prava vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade
Član 12
Vlasnik posebnog dela zgrade, osim prava propisanih zakonom kojim se uređuje pravo svojine, ima pravo i da:
1) isključivo vrši svojinska ovlašćenja na svom posebnom delu zgrade, osim kada je zakonom drugačije predviđeno;
2) izvrši popravku ili druge radove na zajedničkim delovima zgrade koja je neophodna radi otklanjanja opasnosti od prouzrokovanja štete na posebnom delu koji mu pripada ako to blagovremeno ne učini lice koje je dužno da izvrši popravku;
3) svoj poseban deo zgrade menja, odnosno adaptira u skladu sa zakonom, bez zadiranja u posebne delove zgrade drugih vlasnika posebnih delova, zajedničke delove zgrade, odnosno samostalne delove zgrade, osim po dobijenom ovlašćenju za takve radnje;
4) upotrebljava zajedničke delove zgrade u skladu sa njihovom namenom u meri u kojoj to odgovara njegovim potrebama i potrebama članova njegovog domaćinstva, odnosno obavljanja delatnosti;
5) pokrene postupak pred nadležnim osnovnim sudom za utvrđivanje ništavosti odluke skupštine stambene zgrade koja je doneta suprotno ovom zakonu i podzakonskim aktima, u roku od 45 dana od saznanja za odluku, a najkasnije u roku od šest meseci od dana donošenja odluke.
Postupak za utvrđivanje ništavosti odluke iz stava 1. tačka 5) ovog člana vodi se prema odredbama zakona kojim se uređuje parnični postupak.
Ukoliko na samostalnom delu zgrade nije uspostavljeno pravo zajedničke nedeljive svojine vlasnika posebnih delova zgrade, lice koje ima pravo svojine na samostalnom delu zgrade ima i prava propisana u stavu 1. ovog člana.
Pravo prečeg prenosa
Član 13
Vlasnik posebnog dela zgrade ima pravo da mu se prvom ponudi prenos prava svojine nad zajedničkim delom zgrade radi pripajanja, pretvaranja, dogradnje, odnosno nadziđivanja (pravo prečeg prenosa).
Ponuda iz stava 1. ovog člana, koja se dostavlja istovremeno svim imaocima prava prečeg prenosa, mora da sadrži podatke o određenom zajedničkom delu koji je predmet prenosa, ceni, ako se prenos vrši uz naknadu i ostalim uslovima prenosa.
Vlasnik posebnog dela zgrade ostvaruje pravo prečeg prenosa ako u roku od 15 dana od dana prijema ponude o prenosu pisano obavesti skupštinu stambene zajednice da će se koristiti svojim pravom prečeg prenosa.
Ponuda iz stava 1. ovog člana i obaveštenje o prihvatanju ponude iz stava 3. ovog člana moraju se uručiti preporučenim pismom.
Ako ponudu za prenos prihvati više vlasnika posebnih delova zgrade, prednost ima vlasnik čiji je posebni deo u građevinskom smislu susedni onom zajedničkom delu koji se prenosi.
Ako ima više vlasnika susednih posebnih delova zgrade, prednost ima vlasnik koji zajednički deo koji je predmet prenosa namerava da koristi za stanovanje porodice.
Ako ima više takvih vlasnika posebnih delova zgrade koji bi zajednički deo pretvarali u stan za stanovanje porodice, prednost ima vlasnik posebnog dela koji ima više članova domaćinstva.
Ako ponudu za prenos prihvati više vlasnika posebnih delova zgrade čije nepokretnosti nisu susedne sa zajedničkim delom koji se ustupa, stambena zajednica će doneti odluku o licu kome će se preneti pravo, vodeći računa pre svega o porodičnim stambenim prilikama ponudioca koje se procenjuju shodnom primenom kriterijuma za određivanje odgovarajućeg stana utvrđenih članom 90. ovog zakona.
Ako se imalac prava prečeg prenosa kome je učinjena ponuda u roku od 15 dana od dana prijema ponude ne izjasni na način iz stava 4. ovog člana da prihvata ponudu, prenosilac prava može ustupiti ponuđeni zajednički deo drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima.
Ako stambena zajednica prenese određeni zajednički deo zgrade, a nije ga prethodno ponudila imaocu prava prečeg prenosa ili je zajednički deo prenela pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava prečeg prenosa može tužbom da zahteva da se ugovor o prenosu zajedničkog dela oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu ustupi pod istim uslovima.
Obaveze vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade
Član 14
Vlasnik posebnog dela, odnosno vlasnik samostalnog dela zgrade, dužan je da:
1) upotrebom, odnosno korišćenjem svog posebnog, odnosno samostalnog dela ne ometa korišćenje drugih delova zgrade;
2) svoj poseban, odnosno samostalni deo zgrade održava u stanju kojim se ne otežava, ne onemogućava i ne remeti uobičajena upotreba ostalih delova zgrade;
3) održava zajednički deo zgrade koji čini sastavni deo njegovog posebnog, odnosno samostalnog dela zgrade u granicama mogućnosti vršenja ovlašćenja upotrebe tog dela;
4) učestvuje u troškovima održavanja i upotrebe zajedničkih delova zgrade i katastarske parcele na kojoj se nalazi zgrada, u meri i na način određen ovim zakonom;
5) trpi upotrebu zajedničkih delova zgrade u skladu sa njihovom namenom od strane vlasnika samostalnih delova ili lica koja rade po njihovom nalogu, odnosno prolaženje trećih lica radi dolaska do određenog posebnog, odnosno samostalnog dela zgrade;
6) dozvoli prolaz kroz svoj poseban, odnosno samostalni deo zgrade ili njegovu upotrebu na drugi primeren način ako je to nužno za popravku, odnosno održavanje drugog dela zgrade ili ispunjenje druge zakonske obaveze.
Pravo da zahteva ispunjenje obaveza od vlasnika posebnog dela zgrade imaju svaki vlasnik posebnog dela zgrade, vlasnik samostalnog dela zgrade i stambena zajednica, u skladu sa svojim pravom koje proizlazi iz obaveze vlasnika posebnog dela zgrade.
Vlasnik posebnog, odnosno samostalnog dela zgrade koji je dužan da dozvoli prolaz kroz svoj poseban deo zgrade ili njegovu upotrebu na drugi primeren način u skladu sa tačkom 6) stav 1. ovog člana ima pravo da zahteva da njegov posebni, odnosno samostalni deo zgrade bude vraćen u stanje u kome se nalazio pre nego što je dozvolio prolaz ili njegovu upotrebu, odnosno ima pravo na naknadu štete koja je pričinjena prolazom ili upotrebom na posebnom, odnosno samostalnom delu zgrade.
III UPRAVLJANJE ZGRADAMA
Nadležnost za vršenje poslova upravljanja
Član 15
Poslove upravljanja zgradom vrše:
1) vlasnik, za zgrade bilo koje namene u kojima je jedno lice isključivi vlasnik svih delova zgrade;
2) vlasnici posebnih delova, za porodične kuće;
3) stambena zajednica preko svojih organa ili profesionalni upravnik kome su povereni poslovi upravljanja, u stambenoj zgradi koja ima zajedničke delove zgrade i najmanje dva posebna dela čiji su vlasnici različita lica;
4) vlasnici posebnih delova preko svojih organa, u zgradama koje nemaju nijedan poseban deo namenjen za stanovanje.
U slučaju iz stava 1. tačka 4) ovog člana, vlasnici posebnih delova osnivaju pravno lice u skladu sa odredbama zakona kojima se uređuju osnivanje i pravni položaj udruženja, dok se odredbe ovog zakona o nadležnostima, pravima i obavezama skupštine i upravnika stambene zajednice u upravljanju zgradom shodno primenjuju na nadležnosti skupštine i zastupnika tog udruženja.
U stambeno-poslovnim zgradama poslove upravljanja zgradom vrše svi vlasnici posebnih delova zgrade. Vlasnici stanova i vlasnici poslovnih prostora formiraju stambenu zajednicu u skladu s ovim zakonom.
Pojam i pravni status stambene zajednice
Član 16
Stambenu zajednicu čine svi vlasnici posebnih delova stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade.
Stambena zajednica ima status pravnog lica, koji stiče trenutkom kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela.
U javno-pravnim odnosima i postupcima u kojima je propisano da se vlasnik zgrade pojavljuje kao stranka, svojstvo stranke u tim postupcima ima stambena zajednica.
Ako zgrada ima više celina sa zasebnim ulazima, vlasnici posebnih delova svake od tih celina mogu formirati stambenu zajednicu ulaza na koju se shodno primenjuju sve odredbe ovog zakona koje se odnose na stambenu zajednicu zgrade u celini.
U situaciji kada su formirane zasebne stambene zajednice po ulazima, za radove na nadziđivanju zgrade kao celine, kao i za odlučivanje o načinu korišćenja i održavanja zemljišta za redovnu upotrebu zgrade potrebna je saglasnost većine od ukupnog broja stambenih zajednica po ulazima.
U slučaju iz stava 5. ovog člana, saglasnost za nadziđivanje u ime stambene zajednice ulaza potpisuje upravnik stambene zajednice ulaza, a ugovor sa investitorom potpisuje lice koje za to ovlaste upravnici stambenih zajednica ulaza koji su dali saglasnost.
Stambena zajednica se upisuje u registar stambenih zajednica.
Poslovno ime stambene zajednice pod kojim se ona pojavljuje u pravnom prometu obavezno sadrži označenje "stambena zajednica" i adresu zgrade za koju je formirana. Poslovno ime može se registrovati i na jeziku nacionalne manjine tako što će se pored poslovnog imena na srpskom jeziku upisati i poslovno ime na jeziku nacionalne manjine.
Stambena zajednica ima matični broj, PIB i tekući račun.
Pravila o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova u stambenoj zajednici
Član 17
Vlasnici posebnih delova zgrade u stambenoj zajednici svoja prava i obaveze u pogledu upravljanja i održavanja ostvaruju i vrše u skladu sa ovim zakonom.
Izuzetno od stava 1. ovog člana, vlasnici posebnih delova zgrade mogu svoje međusobne odnose, prava i obaveze urediti i pravilima o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova zgrade (u daljem tekstu: pravila vlasnika), ukoliko ovim zakonom nije drugačije određeno.
Pravila vlasnika donose se jednoglasnom odlukom svih vlasnika posebnih delova zgrade i obavezno sadrže obaveze koje vlasnici posebnih delova imaju po ovom zakonu, kao i način donošenja svih akata i odluka iz nadležnosti skupštine stambene zajednice i upravnika, s tim što se pravilima vlasnika nadležnost i potrebna većina za donošenje tih akata i odluka mogu urediti drugačije nego što je to propisano ovim zakonom.
Pored obaveznih elemenata iz stava 3. ovog člana, pravila vlasnika mogu urediti i druge odnose vlasnika posebnih delova u zgradi, kao i način upravljanja i održavanja zgrade, poveravanje pojedinih poslova iz nadležnosti skupštine stambene zajednice profesionalnom upravniku, način upotrebe zajedničkih delova zgrade i utvrditi način učešća u troškovima održavanja i upravljanja zgradom, kućni red zgrade, očuvanje spoljašnjeg izgleda zgrade i sl.
Sastavni deo pravila vlasnika čini evidencija posebnih i zajedničkih delova zgrade.
Svaki vlasnik posebnog dela zgrade može pokrenuti inicijativu za donošenje pravila vlasnika.
Uvid u sadržinu pravila vlasnika može izvršiti svako zainteresovano lice.
Pravila vlasnika registruju se i objavljuju u Registru stambene zajednice u skladu sa ovim zakonom.
Registar stambenih zajednica
Član 18
Jedinica lokalne samouprave vodi Registar stambenih zajednica (u daljem tekstu: Registar) i organizuje rad Registra prema svojoj teritorijalnoj nadležnosti i u skladu sa svojim ovlašćenjima.
Nadležna opštinska, odnosno gradska uprava određuje zaposleno lice koje će voditi Registar (u daljem tekstu: Registrator).
Granice ovlašćenja Registratora
Član 19
Registrator je lice koje je ovlašćeno da vodi Registar i koje je dužno da obezbedi zakonito, ažurno i tačno vođenje Registra.
U postupku registracije Registrator isključivo vrši proveru ispunjenosti formalnih uslova za upis podataka u Registar, koji su predmet registracije i objavljivanja, na osnovu činjenica iz prijave i priloženih dokumenata, bez ispitivanja tačnosti činjenica iz prijave, verodostojnosti priloženih dokumenata i pravilnosti i zakonitosti postupaka u kojima su dokumenti doneti.
Registrator u skladu sa stavom 2. ovog člana proverava ispunjenost sledećih uslova:
1) nadležnost za postupanje po prijavi;
2) da li je podnosilac prijave lice koje, u skladu sa ovim zakonom, može biti podnosilac takve prijave;
3) da li prijava sadrži sve propisane podatke i dokumente;
4) da li su podaci navedeni u prijavi u skladu sa registrovanim podacima i dokumentima;
5) da li je uz prijavu dostavljen dokaz o uplati propisane administrativne takse i takse za uslugu vođenja jedinstvene evidencije stambenih zajednica.
Sadržina Registra
Član 20
Registar je elektronska javna baza podataka i dokumenata u kojoj su sadržani podaci o stambenim zajednicama propisani ovim zakonom i podzakonskim aktima o Registru donetim na osnovu ovog zakona (u daljem tekstu: Akt o registru).
Registar naročito sadrži sledeće podatke koji se registruju, odnosno evidentiraju i objavljuju:
1) poslovno ime i adresu stambene zajednice;
2) podatke o broju posebnih delova zgrade (broj stanova, garaža van zgrade na katastarskoj parceli na kojoj je zgrada izgrađena, garažnih mesta, garažnih boksova, parking mesta i poslovnih prostora);
3) identifikacione podatke o upravniku, i to za domaće fizičko lice: ime i prezime i JMBG, a za strano fizičko lice: ime i prezime, broj putne isprave i država izdavanja putne isprave;
4) identifikacione podatke o profesionalnom upravniku i organizatoru profesionalnog upravljanja, i to za fizičko lice: ime i prezime i JMBG, za strano fizičko lice: ime i prezime, broj putne isprave i država izdavanja putne isprave, a za pravno lice: poslovno ime, adresu sedišta, matični broj i PIB;
5) matični broj stambene zajednice;
6) PIB stambene zajednice;
7) broj tekućeg računa stambene zajednice i kontakt podaci (broj telefona i elektronska adresa za prijem pošte, odnosno e-adresa);
8) druge podatke u skladu sa zakonom i aktom o registru.
Registar sadrži podatke koji se registruju i podatke koji se evidentiraju.
Sadržinu Registra čine i podaci koje u Registar neposredno unose nadležni državni organi.
Sadržinu Registra čine i podaci koji se unose u Registar preuzimanjem u elektronskoj formi od drugih registara i/ili evidencija koje se, u skladu sa propisima, vode u zemlji. Registar sadrži i dokumente na osnovu kojih je izvršena registracija ili evidencija.
Ministar nadležan za poslove stanovanja bliže uređuje način razmene dokumenata i podataka koji su predmet registracije i evidencije.
Ministar nadležan za poslove stanovanja bliže propisuje sadržinu Registra i dokumentaciju potrebnu za registraciju i evidenciju podataka o stambenim zajednicama iz stava 2. ovog člana, kao i način podnošenja podataka i dokumenata.
U Registar se vrše upis, promena i brisanje podataka i dokumenata koji su predmet registracije i evidencije, u skladu sa zakonom i aktom o Registru.
Prava na pristup informacijama od javnog značaja sadržanim u Registru ostvaruju se u skladu sa zakonom kojim se uređuje pristup informacijama od javnog značaja, dok akt iz stava 7. ovog člana ne može sadržati druge podatke o ličnosti osim identifikacionih podataka iz stava 2. ovog člana.
Jedinstvena evidencija stambenih zajednica
Član 21
Republički geodetski zavod (u daljem tekstu: Zavod) vodi jedinstvenu, centralnu, javnu, elektronsku bazu podataka u kojoj su objedinjeni podaci o stambenim zajednicama iz svih registara na teritoriji Republike Srbije (u daljem tekstu: Jedinstvena evidencija).
Razmena podataka, dokumenata i podnesaka između jedinica lokalnih samouprava i Zavoda obavlja se elektronskim putem.
Rukovodilac organizacione jedinice Zavoda nadležne za poslove informatike i komunikacije je lice koje je odgovorno za formiranje i vođenje Jedinstvene evidencije i koje se stara o javnoj dostupnosti podataka i dokumenata iz Jedinstvene evidencije.
Prava na pristup informacijama od javnog značaja sadržanim u jedinstvenoj evidenciji ostvaruju se u skladu sa zakonom kojim se uređuje pristup informacijama od javnog značaja.
Ministar nadležan za poslove stanovanja bliže uređuje način razmene podataka, dokumenata i podnesaka iz stava 2. ovog člana.
Pokretanje postupka registracije
Član 22
Postupak registracije pokreće se podnošenjem prijave Registru od strane upravnika ili drugog zakonom ovlašćenog lica, a može da se pokrene i po službenoj dužnosti.
Pokretanje postupka podnošenjem prijave
Član 23
Prijava se podnosi u formi podneska u kome se naročito navode:
1) označenje jedinice lokalne samouprave kojoj se prijava podnosi;
2) predmet (propisani podaci za registraciju i objavljivanje) i vrsta (upis, promena ili brisanje podataka i dokumenata) registracije;
3) identifikacioni podaci podnosioca prijave (za domaće fizičko lice: ime i prezime i JMBG, a za strano fizičko lice: ime i prezime, broj putne isprave i država izdavanja putne isprave);
4) na koji način podnosilac zahteva da mu se dostavi odluka Registratora.
Uz prijavu se prilažu propisani dokumenti u originalu, overenom prepisu ili overenoj fotokopiji, ako drugačije nije propisano, kao i dokaz o uplati administrativne takse za registraciju i naknade za usluge Jedinstvene evidencije.
Nadležna opštinska, odnosno gradska uprava koja vodi postupak registracije dužna je da dokumente iz stava 2. ovog člana pribavlja po službenoj dužnosti u skladu sa zakonom kojim se uređuje opšti upravni postupak, odnosno da od podnosioca prijave može da zahteva samo one podatke koji su neophodni za njenu identifikaciju i dokumente koji potvrđuju činjenice o kojima se ne vodi službena evidencija.
Pokretanje postupka po službenoj dužnosti
Član 24
Postupak registracije pokreće se po službenoj dužnosti, ako je takva registracija predviđena ovim zakonom.
Zabeležba
Član 25
Upis zabeležbe vrši se na osnovu prijave ili po službenoj dužnosti, ako Registrator dođe do saznanja o činjenicama i dokumentima koji su od značaja za stambene odnose.
Način podnošenja prijave
Član 26
Prijava u papirnoj formi podnosi se Registru neposredno ili poštom. Kada se prijava podnosi poštom, kao datum i vreme podnošenja prijave uzimaju se datum i vreme prijema prijave u Registru.
Elektronska prijava se podnosi Registru putem korisničke aplikacije za prijem elektronske prijave kojom se obezbeđuje prijem elektronskih dokumenata i dokaza o uplati administrativne takse za registraciju i naknade za usluge evidencije.
Potpisivanje elektronske prijave i dokumenata, kao i overa elektronskih dokumenata, vrši se u skladu sa propisima kojima se uređuju elektronski potpis i elektronski dokument.
Rok za podnošenje prijave
Član 27
Podnosilac prijave je dužan da Registru podnese prijavu u roku od 15 dana od dana nastanka promene, odnosno podataka koji su predmet registracije.
Potvrda o primljenoj prijavi
Član 28
Potvrda o primljenoj prijavi izdaje se podnosiocu prijave, prilikom neposrednog podnošenja prijave Registru.
Potvrda o primljenoj elektronskoj prijavi dostavlja se na elektronsku adresu navedenu u prijavi.
Potvrda o primljenoj prijavi naročito sadrži broj pod kojim je prijava zavedena, datum i vreme prijema prijave, vrstu prijave (upis, promena ili brisanje podataka i dokumenata), identifikacione podatke o podnosiocu prijave iz člana 23. stav 1. tačka 3) ovog zakona, kao i spisak priloženih dokumenata.
Izmena i odustanak od prijave
Član 29
Podnosilac prijave može da izmeni prijavu ili da od nje odustane do donošenja odluke Registratora o prijavi.
Ako podnosilac prijave odustane od prijave, Registrator donosi rešenje kojim se postupak obustavlja.
Provera ispunjenosti formalnih uslova i rok za odlučivanje o prijavi
Član 30
Po prijemu prijave Registrator proverava da li su ispunjeni formalni uslovi za registraciju propisani članom 20. stav 2. ovog zakona za podatke koji se registruju i objavljuju i da li su dostavljeni propisani dokumenti.
Podaci koji su predmet objavljivanja ne podležu proveri ispunjenosti formalnih uslova, upisuju se u Registar na osnovu registracione prijave, za njihovu tačnost odgovara podnosilac prijave i o njihovoj objavi se ne izdaje poseban akt.
Registrator odlučuje o prijavi donošenjem rešenja o registraciji ili zaključka o odbacivanju prijave u roku od pet radnih dana od dana prijema prijave.
Rešenje o registraciji
Član 31
Ako su ispunjeni formalni uslovi za registraciju i po izvršenoj kontroli ispravnosti unetih podataka i dokumenata u centralnom informacionom sistemu, Registrator donosi rešenje o registraciji.
Protiv rešenja iz stava 1. ovog člana podnosilac prijave preko Registratora može izjaviti žalbu opštinskom, odnosno gradskom veću u roku od deset dana od dana dostavljanja, a najkasnije u roku od 30 dana od dana objavljivanja na internet stranici Registra.
Žalba ne odlaže izvršenje rešenja.
Odbacivanje prijave, pravo žalbe i pravo na podnošenje usaglašene prijave
Član 32
Ako nisu ispunjeni formalni uslovi za dalje postupanje po prijavi, Registrator odbacuje prijavu zaključkom, uz navođenje svih nedostataka, odnosno razloga za odbacivanje, objavljuje ga kroz centralni informacioni sistem i pisani otpravak dostavlja podnosiocu prijave na način određen u registracionoj prijavi.
Registrator će prijavu odbaciti zaključkom i kada nije mesno nadležan za postupanje po prijavi, kada podaci navedeni u prijavi nisu predmet registracije i kada je podatak ili dokument koji je predmet prijave već registrovan.
Protiv zaključka iz st. 1. i 2. ovog člana podnosilac prijave preko Registratora može izjaviti žalbu opštinskom, odnosno gradskom veću nadležnog organa jedinice lokalne samouprave u roku od deset dana od dana dostavljanja, a najkasnije u roku od 30 dana od dana objavljivanja.
Ako podnosilac prijave u roku od deset dana od prijema zaključka iz st. 1. i 2. ovog člana, a najkasnije 30 dana od dana njegovog objavljivanja, podnese usaglašenu prijavu i dokumente i otkloni sve utvrđene nedostatke, ne plaća ponovo administrativnu taksu i naknadu.
Podnosilac prijave može samo jednom iskoristiti pravo na podnošenje usaglašene prijave bez obaveze ponovnog plaćanja administrativne takse i naknade iz stava 4. ovog člana.
Propuštanje roka za odlučivanje o prijavi
Član 33
Ako Registrator ne odluči o prijavi u roku iz člana 30. stav 3. ovog zakona, smatraće se da je prijava usvojena, o čemu donosi rešenje i traženu registraciju, bez odlaganja, sprovodi u Registar, izuzev u slučajevima kada nisu ispunjeni uslovi propisani članom 32. stav 2. ovog zakona.
Brisanje registrovanog podatka ili dokumenta po službenoj dužnosti
Član 34
Kada utvrdi da je registrovan podatak, a da u momentu registracije nisu bili ispunjeni uslovi za njegovu registraciju, Registrator će ukinuti svoju odluku i brisati podatak najkasnije u roku od šest meseci od narednog dana od dana objavljivanja registrovanog podatka.
Rešenje o brisanju registrovanog podatka ili dokumenta dostavlja se stambenoj zajednici čiji je podatak brisan.
Istovremeno sa brisanjem registrovanog podatka uspostavlja se prethodno registrovano stanje.
Podnosilac prijave po osnovu koje je izvršena registracija podatka ili dokumenta koji je brisan u skladu sa odredbama ovog člana ima pravo na žalbu u skladu sa članom 32. stav 3. ovog zakona.
Povraćaj u pređašnje stanje
Član 35
U postupku registracije nije dozvoljen povraćaj u pređašnje stanje.
Objavljivanje i dejstvo registracije
Član 36
Pre konačnog odobravanja registracije i objave podataka i dokumenata, u Jedinstvenoj evidenciji se kroz centralni informacioni sistem vrši kontrola ispravnosti načina unetih podataka i dokumenata.
Ako se utvrdi da podaci i dokumenti koji su propisani kao predmet registracije i evidencije nisu uneti u Registar ili nisu uneti u Registar na propisan način, centralni informacioni sistem neće prihvatiti odobravanje registracije i o tome će obavestiti Registratora.
Registrator ima obavezu da bez odlaganja otkloni utvrđene nedostatke i unese, odnosno pravilno unese, podatke i dokumente kroz registarsku aplikaciju u centralni informacioni sistem.
Po izvršenoj kontroli ispravnosti načina unetih podataka i dokumenata u centralnom informacionom sistemu, registrovani podaci i dokumenti o stambenoj zajednici se javno objavljuju u Jedinstvenoj evidenciji stambenih zajednica.
Registracija proizvodi pravno dejstvo prema trećim licima narednog dana od dana objavljivanja.
Treća lica koja se u pravnom prometu pouzdaju u podatke iz Registra ne snose štetne pravne posledice zbog netačnih podataka u Registru.
Ispravka greške
Član 37
Ako je prilikom registracije načinjena greška u pisanju, računanju ili druga očigledna greška, Registrator će u roku od pet dana od dana saznanja za grešku ili od dana podnošenja zahteva za ispravku izvršiti ispravku greške u Registru i o tome doneti zaključak.
Ako Registrator, odlučujući o zahtevu za ispravku greške, utvrdi da greška nije načinjena, donosi rešenje kojim se zahtev odbija kao neosnovan.
Dostavljanje pisanog otpravka odluke Registratora
Član 38
Dostavljanje pisanog otpravka odluke Registratora vrši se na način određen registracionom prijavom, i to:
1) poštanskom pošiljkom, na adresu podnosioca prijave;
2) poštanskom pošiljkom, na adresu sedišta stambene zajednice;
3) slanjem na registrovanu adresu za prijem elektronske pošte u skladu sa propisima kojima se uređuje elektronsko poslovanje;
4) preuzimanjem u sedištu Registra.
Ako je podneta elektronska prijava, otpravak odluke Registratora u elektronskoj formi dostavlja se na registrovanu adresu za prijem elektronske pošte ili na adresu za prijem elektronske pošte koja je označena u prijavi.
Dostavljanje pisanog otpravka odluke Registratora smatra se izvršenim danom slanja na adresu iz stava 1. tač. 1), 2) i 3) ovog člana.
Shodna primena zakona
Član 39
Na pitanja koja se odnose na postupak registracije i evidentiranja, a koja ovim zakonom nisu posebno uređena, primenjuje se zakon kojim se uređuje opšti upravni postupak.
Organi stambene zajednice i njihovo formiranje
Član 40
Obavezni organi stambene zajednice su skupština i upravnik.
Skupština stambene zajednice može da formira odbore, komisije i druga tela, a odlukom skupštine određuju se njihov sastav, zadaci i način rada.
Stambena zajednica u roku od 60 dana od dana sticanja svojstva pravnog lica mora održati prvu sednicu skupštine na kojoj se bira upravnik, a saziva je lice koje je do donošenja ovog zakona vršilo dužnost predsednika skupštine zgrade, odnosno saveta zgrade, a ukoliko takvo lice ne postoji, bilo koji vlasnik posebnog dela zgrade.
Upravnik ili lice ovlašćeno odlukom stambene zajednice dužno je da podnese prijavu za upis stambene zajednice, upis ili promenu upravnika, odnosno registraciju promene drugih podataka koji se registruju i objavljuju u Registru stambenih zajednica, u roku od 15 dana od dana održavanja sednice skupštine, odnosno nastanka promene.
U slučaju poveravanja upravljanja profesionalnom upravniku na osnovu odluke skupštine stambene zajednice ili pravila vlasnika, skupština može izabrati jedno ili više lica koja će posredovati u poslovima između stambene zajednice i profesionalnog upravnika.
Skupština stambene zajednice
Član 41
Članovi skupštine stambene zajednice su svi vlasnici posebnih delova.
Kada je vlasnik posebnog dela pravno lice, u radu skupštine učestvuje njegov zakonski zastupnik ili lice koje on ovlasti.
Umesto vlasnika posebnog dela, osim za odluke propisane članom 42. stav 1. tač. 1), 2), 4), 12) i 18) ovog zakona, na sednici skupštine može da učestvuje u radu i glasa i član domaćinstva koji je poslovno sposoban ili lice koje je zakupac posebnog dela, osim ako je vlasnik posebnog dela obavestio skupštinu ili upravnika da ne dozvoljava da umesto njega učestvuje neko drugi.
Vlasnik posebnog dela koji je izdao svoj posebni deo u zakup trećem licu, a ugovorio je da treće lice učestvuje u troškovima održavanja i upravljanja zgradom, dužan je da u roku od 30 dana od dana izdavanja posebnog dela u zakup obavesti upravnika zgrade da će zakupac učestvovati u troškovima održavanja i upravljanja zgradom.
Izuzetno od stava 4. ovog člana zakupac na neodređeno vreme stana u javnoj svojini ima pravo da učestvuje u radu skupštine, odnosno upravljanju i obavezan je da snosi troškove održavanja i upravljanja zgradom.
Skupštinom predsedava lice koje je izabrano za upravnika i koje je obavezno da prisustvuje svakoj sednici skupštine.
Sednica skupštine održava se najmanje dva puta godišnje, a zakazuje je upravnik.
Inicijativu za zakazivanje sednice skupštine može podneti i svaki vlasnik posebnog dela. Ako upravnik ne zakaže sednicu skupštine na zahtev vlasnika posebnog dela u roku od deset dana, vlasnik posebnog dela je može sam zakazati, o čemu obavezno obaveštava upravnika.
Nadležnost skupštine stambene zajednice
Član 42
Skupština stambene zajednice:
1) bira i razrešava upravnika;
2) donosi odluku o poveravanju poslova upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika;
3) donosi pravila vlasnika u skladu sa članom 17. stav 2. ovog zakona;
4) donosi odluku o uzimanju kredita;
5) određuje visinu mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, i to na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice i drugih troškova;
6) donosi program održavanja zajedničkih delova zgrade;
7) donosi odluku o organizovanju poslova održavanja zgrade, odnosno o poveravanju poslova održavanja zajedničkih delova zgrade;
8) donosi odluku o preduzimanju radova na zajedničkim delovima zgrade;
9) donosi odluku o održavanju zemljišta za redovnu upotrebu zgrade;
10) donosi odluku o fizičko-tehničkom obezbeđenju zgrade i stvari na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
11) donosi odluku o korišćenju zajedničkih delova zgrade izdavanjem njihovih delova trećim licima ili vlasnicima posebnih delova;
12) donosi odluku o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade;
13) donosi odluku o načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
14) donosi odluku o unapređenju zajedničkih delova zgrade;
15) donosi odluku o osiguranju iz člana 48. ovog zakona;
16) donosi odluku o postavljanju, odnosno ugradnji stvari na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade i visini naknade koju plaćaju vlasnici tih stvari;
17) usvaja izveštaj o radu upravnika, odnosno profesionalnog upravnika, koji posebno sadrži prikaz realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenju sredstava za realizaciju svake od aktivnosti;
18) donosi odluku o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
19) odlučuje i o drugim pitanjima od značaja za stambenu zajednicu.
Skupština stambene zajednice odlučuje na sednici, ali se odluke mogu donositi i davanjem pisanih izjava van sednice.
O radu skupštine stambene zajednice vodi se zapisnik.
Pravo glasa u skupštini stambene zajednice
Član 43
Vlasnik posebnog dela ima jedan glas u skupštini stambene zajednice.
U slučaju da je jedno lice istovremeno vlasnik više posebnih delova zgrade, to lice ima onoliko glasova u skupštini stambene zajednice koliko ima posebnih delova u vlasništvu.
Izuzetno od stava 2. ovog člana, vlasnik garaže, garažnog mesta ili garažnog boksa nema poseban glas po osnovu prava svojine na tom posebnom delu osim u slučaju da je to jedini posebni deo koje jedno lice poseduje, u kom slučaju to lice ima pravo glasa u skupštini samo u odnosu na odluke koje se tiču dela zgrade u kom se nalazi garaža, garažno mesto, odnosno garažni boks.
Ukoliko je vlasnik posebnog dela nedostupan, njegov glas se ne uračunava u kvorum, odnosno ukupan broj glasova u postupku odlučivanja. Smatra se da je vlasnik posebnog dela nedostupan ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sednicu skupštine stambene zajednice na koju je uredno pozvan, a da pri tome nije obavestio upravnika, odnosno stambenu zajednicu o razlozima svog neodazivanja.
Smatra se da je vlasnik posebnog dela uredno pozvan isticanjem obaveštenja o danu, času i mestu održavanja sednice skupštine sa predloženim dnevnim redom na vidljivom mestu u prostoru koji je zajednički deo zgrade i koji je u svakodnevnoj upotrebi vlasnika posebnih delova (ulaz, hodnik i sl.).
Obaveštenje o održavanju sednice skupštine mora se istaći najmanje tri dana pre dana održavanja skupštine, osim u hitnim slučajevima u kojima se obaveštenje može istaći i na dan održavanja skupštine.
Rad i odlučivanje skupštine
Član 44
Skupština stambene zajednice donosi odluke običnom većinom glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa po određenom pitanju, osim ako ovim zakonom nije drugačije propisano.
O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova.
U slučaju da su vlasnici posebnih delova doneli pravila vlasnika u skladu sa članom 17. stav 3. ovog zakona, većina glasova potrebna za donošenje odluka iz st. 1. i 2. ovog člana utvrđuje se tim aktom.
Vlasnik posebnog dela može glasati i pisanim ili elektronskim putem, u kom slučaju se za potrebe izračunavanja kvoruma smatra da taj član stambene zajednice prisustvuje sednici.
U vršenju ovlašćenja odlučivanja, odnosno glasanja, kada je poseban deo zgrade u susvojini, suvlasnicima pripada odgovarajući deo glasova za taj poseban deo srazmerno njihovom udelu u susvojini.
Vlasnik posebnog dela može da glasa i preko zastupnika, odnosno punomoćnika. Punomoćje se izdaje u pisanom obliku i čuva uz zapisnik o radu skupštine.
U slučaju raspolaganja zajedničkim delovima zgrade za potrebe nadziđivanja, saglasnost u smislu zakona kojim se uređuje izgradnja objekata predstavlja saglasnost skupštine stambene zajednice koja se donosi većinom iz stava 2. ovog člana.
Na osnovu saglasnosti iz stava 7. ovog člana, upravnik stambene zajednice zaključuje ugovor sa investitorom kojim se regulišu svi bitni elementi ugovora, a posebno međusobna prava i obaveze, rokovi, obaveze investitora da na pogodan način obaveštava vlasnike posebnih delova o početku i završetku izvođenja radova, poštovanju kućnog reda i dr.
Kvorum
Član 45
Kvorum za održavanje i rad sednice skupštine čini obična većina od ukupnog broja glasova članova koji imaju pravo glasa po određenom pitanju, ako odlukom stambene zajednice nije određen veći broj glasova.
Ako se sednica skupštine nije mogla održati zbog nedostatka kvoruma, ponovo se saziva najranije tri, a najkasnije 30 dana od dana kada je sednica trebalo da bude održana, sa istim predloženim dnevnim redom (ponovljena sednica).
Kvorum za održavanje i rad ponovljene sednice čini 1/3 ukupnog broja glasova članova, ako odlukom stambene zajednice nije određen veći broj glasova.
Zapisnik
Član 46
Svaka odluka skupštine stambene zajednice unosi se u zapisnik koji vodi upravnik, odnosno zapisničar koga imenuje upravnik.
Upravnik je odgovoran za uredno sačinjavanje zapisnika.
Zapisnik sadrži:
1) mesto i dan održavanja sednice;
2) ime lica koje je vodilo zapisnik;
3) sažeti prikaz rasprave po svakoj tački dnevnog reda;
4) rezultat glasanja po svakoj tački dnevnog reda po kojoj je skupština odlučivala, kao i način glasanja svakog prisutnog člana skupštine;
5) druge elemente, u skladu sa odlukom stambene zajednice.
Sastavni deo zapisnika čini spisak lica koja su učestvovala u radu sednice skupštine.
Zapisnik potpisuju upravnik, zapisničar ako je određen, kao i sva lica koja su učestvovala u njenom radu.
Ako lice koje je učestvovalo u radu sednice ima primedbe na zapisnik ili odbije da potpiše zapisnik, lice koje vodi zapisnik će to konstatovati u zapisniku uz navođenje razloga za to odbijanje, s tim da lice koje ima primedbu može tu primedbu i samo uneti u zapisnik prilikom potpisivanja.
Nepostupanje u skladu sa odredbama ovog člana nema uticaja na punovažnost odluka donetih na sednici skupštine ako se rezultat glasanja i sadržina tih odluka na drugi način mogu utvrditi.
Odgovornost stambene zajednice
Član 47
Stambena zajednica odgovara za štetu koja proistekne usled neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koji su u njenoj nadležnosti.
Stambena zajednica odgovorna je i za štetu koja nastane od dela zgrade kada nije moguće utvrditi od kog posebnog ili samostalnog dela zgrade potiče šteta.
U slučaju iz stava 2. ovog člana, zajedno sa stambenom zajednicom za štetu odgovaraju solidarno i svi vlasnici posebnih, odnosno samostalnih delova.
Stambena zajednica, odnosno vlasnici posebnih i samostalnih delova, imaju pravo regresa prema licu koje je odgovorno za štetu u roku od jedne godine od dana isplate, odnosno naknade štete oštećenom.
Vlasnici posebnog, odnosno samostalnog dela su prema trećim licima supsidijarno odgovorni za ispunjenje ugovorne obaveze stambene zajednice ako se od stambene zajednice ne dobije ispunjenje obaveze, kao i za štetu zbog neispunjenja obaveze.
U slučaju iz stava 5. ovog člana vlasnici posebnog i samostalnog dela odgovaraju solidarno.
Vlasnik posebnog, odnosno samostalnog dela koji ispuni obavezu stambene zajednice ima pravo regresa od ostalih vlasnika posebnih, odnosno samostalnih delova.
Ugovor o osiguranju
Član 48
Stambena zajednica može da zaključi ugovor o osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima usled neodržavanja, odnosno nepravilnog održavanja zgrade, a na način i pod uslovima utvrđenim zakonom kojim se uređuje delatnost osiguranja i zakonom kojim se uređuju obligacioni odnosi.
Upravnik
Član 49
Stambena zajednica ima upravnika.
Upravnika bira skupština stambene zajednice iz redova članova skupštine stambene zajednice.
Mandat upravnika traje četiri godine, ako odlukom o izboru nije određeno kraće vreme, a po isteku vremena na koje je izabran može biti ponovo biran. Po isteku mandata upravnika, ako nije izabran novi upravnik, on je dužan da vrši ovu funkciju još 30 dana od dana isteka mandata.
Mandat upravnika prestaje i ostavkom i razrešenjem.
Upravnik se razrešava na način predviđen za izbor upravnika.
Ako skupština stambene zajednic
