Saznajte šta se sve dodatno naplaćuje, od poreza do različitih taksi

Kupovina stana podrazumeva da morate da platite neki od sledećih troškova: porez na prenos apsolutnih prava, dodatu vrednost (PDV), a vlasnik stana koji prodaje, mora da računa na porez na kapitalnu dobit. Prva dva poreza su obaveza kupca - ne po zakonu, ali u praksi da.

Porez na prenos apsolutnih prava ili na promet nepokretnosti plaćaju samo kupci stana koji je već bio u prometu, odnosno ovaj porez se plaća ukoliko niste prvi kupac, dok ste ga za novogradnju oslobođeni. Poreska prijava podnosi se u roku od 30 dana od dana overe ugovora o kupoprodaji i to filijali Poreske uprave na čijem području se nalazi kupljen stan. Poreska stopa je 2,5 odsto vrednosti nekretnine. Dešava se da opština propisuje cenu kvadrata koja je viša od one koju ste vi platili prodavcu, što dovodi do toga da se i porez obračunava po višoj ceni. U tom slučaju, imate pravo da tražite izlazak komisije na teren kako bi se cena naknadno utvrdila. Postoji opcija umanjenja poreza u slučaju kada kupujete prvi stan, gde se porez umanjuje za 40 kvadrata za kupca, kao i dodatnih 15 kvadrata za svakog clana porodičnog domaćinstva, ukoliko takodje niko od članova nije imao stan u svojini odnosno susvojini.

Zakonom o porezima na imovinu propisano je da je obveznik poreza na prenos apsolutnih prava prodavac. Međutim, u najvećem broju kupoprodajnih procesa kupac preuzima ovu obavezu na sebe. U slučaju dogovora prodavca i kupca da će ovaj porez platiti kupac, neophodno je da se ta obaveza definiše u ugovoru o prodaji nepokretnosti.

Čak i u slučaju da je ugovorom o prodaji nepokretnosti ugovoreno da će porez platiti kupac, poresko rešenje će glasiti na ime prodavca, jer zakon njega prepoznaje kao poreskog obveznika, dok će kupac biti naznačen kao solidarni dužnik.

To praktično znači da će, u slučaju da kupac ne plati porez, prinudna naplata biti pokrenuta protiv prodavca koji će biti dužan da ga plati, a potom da od kupca zahteva refundaciju plaćenog iznosa. Poreska prijava koja se podnosi radi utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava takođe mora da glasi na prodavca.

Porez na dodatu vrednost (PDV) plaćate samo ukoliko kupujete novogradnju, ali ste u tom slučaju oslobođeni poreza na promet nekretnine. Ono što je dobro a odnosi se na kupce prve nekretnine je da kao i kod poreza na prenos apsolutnih prava postoji olakšica, odnosno opcija povraćaja PDV-a. 40 kvadrata, kao i 15 kvadrata za svakog prijavljenog člana domaćinstva.

Znači porez na prenos apsolutnih prava i porez na dodatu vrednost su medjusobno isključivi, odnosno plaća se ili jedan ili drugi porez.

Porez na kapitalnu dobit plaća prodavac i to onda, kada u roku od 90 dana, od dana prodaje svog stana kupi nekretninu koja je po ceni niža od cene prodatog stana ili uopšte ne uloži novac u drugi stan. Porez se plaća na razliku cene ta dva stana u visini od 15 odsto.

Postoje određene razlike izmedju troškova kupovine nekretnine za gotovinu i putem stambenog kredita.

Kupovina stana u novogradnji od investitora

Kada se radi o procesima kupovine stana u izgradnji, razlikujemo procedure za gotovinske i kreditne kupce.

Troškovi za gotovinske kupce:

• Overa kod notara: Ovaj trošak zavisi od vrednosti kupoprodajnog ugovora. Overa Predugovora i Ugovora kod notara košta od 200 do 600 evra, u zavisnosti od cene nekretnine. Npr. za stan cija je cena 100 000 evra , overa Predugovora i Ugovora, iznosi 30.240 dinara , i overa izjave o isplati cene u celosti još oko 4000 dinara , znači sve ukupno oko 300 evra.  Overa Predugovora ne uvećava cenu, već se ukupna cena overe deli na dva dela, i pola se plaća prilikom overe Predugovora, a druga polovina prilikom overe ugovora. Ukoliko overavamo samo Ugovor, ceo iznos se plaća na overi Ugovora.

• Izdavanje Clausule Intabulandi: Nakon kompletne isplate stana, potrebno je platiti trošak izdavanje Clausule Intabulandi koji iznosi 4.000 dinara. To je dokument koji omogućava upis prava svojine na ime kupca u Katastar nepokretnosti. Uknjižba nekretnine je oko 6000 dinara. Notar Vaš ugovor šalje katastru, i kada Vam stigne Rešenje o uknjižbi dužni ste da platite taksu od oko 6000 dinara.
• Porez na dodatu vrednost (PDV): Kod kupovine novogradnje od investitorske kompanije, PDV iznosi 10% na ukupnu cenu nekretnine. Kupci koji prvi put kupuju stan imaju pravo na povraćaj PDV-a od države za površinu do 40 m² za vlasnika stana i po 15 m² za svakog dodatnog člana domaćinstva. U slučaju kupovine od fizičkog lica, kao i kod starogradnje, umesto PDV, plaća se porez na prenos apsolutnih prava u visini od 2.5% od vrednosti nekretnine. Postoji mogućnost oslobađanja od ovog poreza za kupce koji kupuju svoju prvu nekretninu.
• Agencijska nadoknada varira od 2-5% od ugovorene prodajne cene nekretnine. Znači ako nekretnina košta 100.000 evra, agencijska nadoknada iznosi 2000-5000 evra. Agencije za nekretnine vas čuvaju od mogućih prevara i garantuju legalnost nekretnine koju kupujete, pravna podrška i vođenje kupoprodaje od strane agenata štede vase vreme, štede vas  od nepotrebnih troškova. U agencijsku uslugu uglavnom je uračunata i usluga advokata koji sačinjava Predugovor, i Ugovor o kupoprodaji, izjavu o isplati cene i druga neophodna dokumenta po potrebi. Obe strane u kupoprodaji plaćaju okvirno po dva odsto vrednosti nekretnine.

Troškovi za kupce koji uzimaju stambeni kredit:

Kupci koji uzimaju stambeni kredit moraju računati i na dodatne troškove.

 Ukoliko kupujete stan na kredit, budite spremni i na dodatne troškove. To znači da, pored obaveznog učešća od 10, 20 ili čak 30 odsto iznosa kredita, u startu morate imatu još novca u džepu. Banke će vam u startu dati spisak dodatnih troškova koji prate zaduženje.

• Overa kod notara: Ovaj trošak zavisi od vrednosti kupoprodajnog ugovora. Overa Predugovora i Ugovora kod notara košta od 200 do 600 evra, u zavisnosti od cene nekretnine. Npr. za stan cija je cena 100 000 evra , overa Predugovora i Ugovora, iznosi 30.240 dinara , i overa izjave o isplati cene u celosti još oko 4000 dinara , znači sve ukupno oko 300 vrae.  Overa Predugovora ne uvećava cenu, već se ukupna cena overe deli na dva dela, i pola se plaća prilikom overe Predugovora, a druga polovina prilikom overe ugovora. Ukoliko overavamo samo Ugovor, ceo iznos se plaća na overi Ugovora.
• Troškovi založne izjave u korist banke: Iznos varira u zavisnosti od vrednosti nekretnine, ali obično se kreće u rasponu od 15.000 do 30.000 dinara odnosno u proseku je oko 150-200e
• Troškovi obrade kredita: Troškovi obrade zavise od banke su od 0,5 odsto vrednosti nekretnine i uključuju troškove procenitelja, koji se često kreću između 120 i 150 evra. Za Nacionalnu korporaciju za osiguranje stambenih kredita oko 480 evra, na ime premije osiguranja i obrade zahteva. Za menicu vam treba 50 dinara, a potrebne su dve. Zatim, za osnovni izveštaj Kreditnog biroa koji prikazuje vaša prethodna zaduženja i redovnost plaćanja računajte oko 250 dinara, a izdavanje lista nepokretnosti 1.250 dinara. Ukupno, ovi troškovi mogu dostići i do 1.000 evra. Istražite koje banke nude najpovoljnije uslove za stambeni kredit.
• Provizija za prenos novca u banci: Prilikom plaćanja, preporučuje se da kupac i prodavac imaju račune u istoj banci kako bi se izbegle visoke provizije. Troškovi za transfer unutar iste banke su najnižii, dok provizije za transfer između različitih banaka mogu iznositi od 5.000 do 16.000 dinara ili par stotina evra
• Troškovi kursne razlike: Kako banka stambeni kredit isplaćuje u dinarima, a prodavcu se plaća u evrima, može doći do razlike između srednjeg i kupovnog kursa. Kako bi prodavac dobio tačan iznos u evrima, potrebno je doplatiti ovu razliku. Na kursnim razlikama prodajnog i kupovnog kursa možete izgubiti odredjenu svotu novca koja zavisi od cene stana i kursne razlike.
• Dve vrste osiguranja prate stambeni kredit i plaćaju se godišnje – osiguranje nepokretnosti i života. Za osiguranje nepokretnosti pripremite 20 evra godišnje, a za životno 100 evra godišnje, u dinarskoj protivvrednosti.

Kupovina stana u starogradnji - porezi i takes

Troškovi za gotovinske kupce:

• Porez na prenos apsolutnih prava kod kupovine starogradnje, ovaj porez iznosi 2.5% od vrednosti nekretnine i plaća se nakon kupovine, po dobijanju poreskog rešenja, prema proceni poreske uprave, osim u slučaju oslobađanja od istog. Iako je zakonom propisana poreska obaveza prodavca, ova se obaveza ugovorom o kupoprodaji prenosi na kupca, i decenijama unazad ovaj porez plaća kupac.  Kupac prvog stana ima pravo na poresko oslobođenje na 40m2 +15m2 za članove porodice koji nemaju nekretninu na svoje ime. Znači ako stan ima 45m2, i kupac prvog stana ima oslobođenje na 40m2, platiće porez samo na razliku u kvadraturi, odnosno samo na 5m2. U slučaju novogradnje gde kupac plaća PDV, ne plaća se porez na prenos aps prava.
• Overa kod notara: Troškovi overe kupoprodajnog ugovora variraju u zavisnosti od vrednosti nekretnine. Na primer, za stan vredan 130.000 evra, notarske takse iznose oko 350 evra.
• Izdavanje Clausule Intabulandi: Potrebno je uplatiti trošak izdavanje Clausule Intabulandi koji iznosi oko 6.000 dinara.
• Provizija za prenos novca u banci: Kao i kod novogradnje, transfer novca između banaka može koštati između 5.000 i 16.000 dinara ili par stotina evra, zavisno od toga da li se transfer obavlja unutar iste banke ili između različitih banaka.

Troškovi za kupce koji uzimaju kredit:

• Troškovi obrade kredita: Troškovi obrade kredita zavise od banke i mogu uključivati različite naknade, procenitelja i dodatne takse, koji se često kreću između 120 i 150 evra O njima svaka banka sprovodi svoju politiku. Ukupno, ovi troškovi mogu dostići i do 1.000 evra. Istražite koje banke nude najpovoljnije uslove za stambeni kredit.
• Troškovi kursne razlike: Ukoliko se isplata vrši putem kredita, razlika u kursu može dovesti do dodatnih troškova za kupca. Kako banka stambeni kredit isplaćuje u dinarima, a prodavcu se plaća u evrima, može doći do razlike između srednjeg i kupovnog kursa. Kako bi prodavac dobio tačan iznos u evrima, potrebno je doplatiti ovu razliku
• Overa založne izjave u korist banke: Iznos varira u zavisnosti od vrednosti nekretnine, ali obično se kreće u rasponu od 15.000 do 30.000 dinara odnosno u proseku je oko 150-200e
• Upis hipoteke: Troškovi upisa hipoteke zavise od vrednosti kredita, odnosno potraživanja banke o čemu ćete preciznu informaciju dobiti od banke za koju se odlučite i ona je obično oko 20.000 dinara. Ali npr. ako stan košta 100.000 od čega je kredit 80.000, taksa će iznositi 54.720 dinara.